Un déséquilibre structurel profond 

Lors du dernier recensement national de 2021, le Luxembourg dénombrait 142.820 bâtiments résidentiels et 233.675 logements. Aujourd’hui, il compterait environ 250.000 habitations.

Malgré les 6.500 habitations que le gouvernement souhaiterait bâtir chaque année, le parc immobilier résidentiel actuel reste insuffisant pour répondre à une demande croissante, remplacer les biens vétustes et absorber les quelque 12.000 nouveaux résidents étrangers. Pour y pallier, le pays devrait construire 137.000 logements d’ici 2035 selon la Fondation IDEA.

Inflation immobilière

Ce déficit résidentiel nourrit l’inflation immobilière. Ainsi au 1er semestre 2026, les prix de vente des maisons anciennes ont progressé de 3 % sur douze mois, indique l’Observatoire de l’habitat. Tandis que ceux des appartements existants et en construction ont augmenté de 0,9 %, pour un prix moyen de 7.695 euros/m². Pour les appartements en construction, l’Observatoire de l’habitat observe une baisse de 6,7% du prix par m² sur douze mois à 9.596 euros/m², soit un prix moyen de 710.569 euros par appartement.

Côté location, les prix des loyers annoncés des appartements ont progressé de 4,4 % sur un an, soit plus que l’inflation, estimée à 1,6% sur la période. Ceux des maisons ont augmenté de 0,7%.

Parallèlement, les coûts de construction résidentielle ont crû de 2,6 % entre avril 2025 et avril 2026, « principalement portés par les secteurs de la toiture et de la fermeture du bâtiment, dont les prix enregistrent des hausses respectives de 3,3 % et 3 %, » analyse le Statec. 

Des ménages à la peine

Parallèlement, la capacité de financement des ménages reste incertaine : entre tensions géopolitiques et climatiques, inflation, taux d’intérêt et chômage en hausse… La conjoncture économique pèse sur leur pouvoir d’achat immobilier.

En juillet 2026, l’inflation annuelle est demeurée stable à 2,2 %, mais les prix de l’énergie sont restés supérieurs de 7,1 % par rapport à juillet 2025, constate le Statec. De plus, l’alimentation a connu « des augmentations marquées, notamment des légumes-fruits (+15,8 % sur un an) et des fruits congelés (+9,6 %) ».

À cela s’ajoute la difficulté d’emprunter : le taux d’intérêt variable des crédits immobiliers a atteint 3,19 % en juin 2026 (contre 3,1 % en mai), selon la Banque centrale du Luxembourg. Et le taux fixe oscille de 3,72 % (1 à 5 ans) à 4,02 % (20 à 25 ans). Des barèmes bancaires largement supérieurs à l’inflation qui rendent les coûts d’accès au logement exorbitants.

La remontée du chômage impacte aussi le marché immobilier : fin juillet 2026, son taux était de 6,3 %, selon l’Adem. Cette augmentation est deux fois plus forte chez les demandeurs d’emploi les plus qualifiés (+16,3 %). Elle est également marquée chez les jeunes (+10%). Une situation qui n’arrange pas le secteur du bâtiment : les premiers ont une capacité de financement généralement plus élevée. Les seconds sont considérés comme des primo-acquérant potentiels ; autant de projets de construction qui pourraient être mis en berne ou reportés.

Cette conjoncture qui pèse sur la capacité d’achat des ménages devrait se traduire par une hausse des prix et des loyers, une tendance accrue à la location et donc une baisse des projets de construction. 

Priorité au confort climatique 

Quel sera l’impact de la canicule estivale sur l’inflation immobilière ? Avec les épisodes de fortes chaleurs, la demande croissante pour des logements équipés de climatisation et de piscines pourrait bien renchérir les loyers et les prix de vente des logements.

De même, l’adaptation des habitats à la chaleur, jusqu’ici peu considérée, pourrait modifier les diagnostics de performance énergétique et donc augmenter les coûts de construction.

La fraîcheur devient un critère d’achat majeur. Deviendra-t-elle un luxe inaccessible ? Une fracture immobilière est-elle à prévoir dans les prochaines années, entre les ménages qui pourront financer cette adaptation et les foyers les plus modestes ?

Que répond le gouvernement ?

Le 16 juillet dernier, le gouvernement a annoncé un paquet de sept mesures pour relancer la construction, soutenir l’accès à la propriété et renforcer l’offre de logements abordables (« Booster fir de Wunnengsbau »). « Un ensemble cohérent de dispositifs combinant allégements fiscaux, incitations à l’investissement et mobilisation de l’épargne privée, pour permettre à chacun d’accéder à un logement », ont précisé les ministres Gilles Roth (Finances) et Claude Meisch (Logement).

Qu’attendre du Luxembourg Home Expo ?

Le salon se tiendra du 8 au 11 octobre à Luxexpo The Box (Kirchberg). Les solutions durables, la domotique sécurisée et l’optimisation des espaces de vie y seront à l’honneur.

Près de 200 à 250 promoteurs, agents immobiliers, artisans, banques et administrations seront présents pour aider les visiteurs à comparer les offres, apporter des précisions concrètes sur les nouvelles mesures gouvernementales, et proposer des solutions financières avantageuses.

Plus d’informations ici, chères Janette

Booster fir de Wunnengsbau : logement.public.lu